Росреестр
10.04.2013 Регистрация прав на объекты незавершенные строительством
Объектом незавершенного строительства является недвижимая вещь в виде незаконченного строительством объекта (находящегося в процессе строительства), прочно связанного с землёй, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно и который имеет ряд особенностей.
Приняв решение о реализации объекта незавершенного строительства, необходимо зарегистрировать право собственности на упомянутый объект. Согласно статье 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется в случае:
- если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
- если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
При этом разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.
Необходимо иметь в виду, что не подлежит государственной регистрации право собственности на возведенный объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой. В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество:
-созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
-созданное без получения на это необходимых разрешений;
-созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При наличии хотя бы одного из указанных признаков строение признается самовольной постройкой.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом и подлежит государственной регистрации на основании соответствующего судебного акта (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Обязательным условием для государственной регистрации права на объект незавершенного строительства является то, что данный объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Данная позиция нашла закрепление и в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении установленных статьей 14 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» оснований для обращения взысканий на предмет залога. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
-наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
-прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Таким образом, данной нормой установлено, что право участников долевого строительства обратить взыскание на предмет залога, а, следовательно, и обязанность заказчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства возникают лишь в том случае, когда строительство объекта недвижимости фактически не осуществляется, т.е. подрядные отношения либо прекращены, либо приостановлены.
Прекращение действия договора строительного подряда может быть подтверждено:
-соглашением или решением суда о расторжении договора подряда;
-актом приемки-сдачи объекта после завершения подрядчиком определенного этапа заказанных строительных работ и соглашением о приостановлении действия договора строительного подряда;
-иным документом о прекращении договорных отношений, предусмотренными законом способами (новация, отступное, невозможность исполнения, ликвидация подрядчика – юридического лица и пр.).
Особенность незавершенного строительством объекта состоит в том, что данный объект является изменяющимся. Застройщик вправе зарегистрировать текущие изменения объекта – изменения площади, этажности и т. д. В случае совершения сделки по отчуждению незавершенного строительством объекта застройщик обязан зарегистрировать право собственности на данный объект.
Изменение объекта незавершенного строительства, право на который зарегистрировано, в результате дальнейших действий по строительству отражается в Едином государственном реестре прав путем внесения изменений в записи, содержащие описание объекта. В частности, изменению подлежат записи об объеме выполненных строительно-монтажных работ (проценте готовности объекта).
В случае, если строительство завершено и объект сдан в эксплуатацию, то право на него регистрируется на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и выдается новое свидетельство о государственной регистрации права.
Для государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства необходимы следующие документы:
1. заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
2. документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;
3. документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию в установленных законодательством размерах;
4. документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, удостоверенные уполномоченным органом по учету объектов недвижимого имущества;
5. документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимости (если участок принадлежит лицу на праве собственности) либо документы, подтверждающие право пользования земельным участком (если участок принадлежит лицу на ином праве, нежели право собственности).
Ведущий специалист-эксперт
Анжеро-Судженского отдела Росреестра
Никулина О.В.
Версия для слабовидящих
