Официальный сайт
Анжеро-Судженского городского округа

21.05.2014 Государственная регистрация аренды объектов капитального строительства
Одной из форм использования объектов недвижимости, как в коммерческих, так и в иных целях является аренда.
В данной статье будут затронуты основные моменты государственной регистрации аренды объектов капитального строительства.
Закон к объектам капитального строительства относит - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10, статьи 1 Градостроительного кодекса).
В настоящее время к аренде недвижимости применяются правила Гражданского кодекса (далее - ГК РФ). Так по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
Общие принципы регистрации договора аренды предусмотрены Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), а процедура регистрации описана в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135 (далее - Инструкция).
Форма договора аренды и его существенные условия
Закон предусмотрел форму договоров аренды, а именно: договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 650 ГК РФ), причем несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Действующим законодательством установлены следующие существенные условия договора аренды, т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным.
Стороны договора (статьи 432, 606 ГК РФ) и их реквизиты. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником (статья 608 ГК РФ).
Если договор аренды объекта капитального строительства заключен не собственником объекта недвижимости или не самим арендатором, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре аренды лицо (лица) действует при заключении договора.
Объект аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ), т.е. должен быть указан адрес местоположение объекта аренды, этаж, наименование, площадь, кадастровый номер и т.п.
Размер арендной платы. Еще одним существенным условием договора аренды объектов капитального строительства является арендная плата, предусмотренная пунктом 1 статьи 654 ГК РФ. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды недвижимого имущества следует считать незаключенным.
Что касается срока аренды
Срок договора аренды недвижимости относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ) и не подлежит государственной регистрации (Письмо Минфина России от 18.11.2011 N 03-03-06/1/768, пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59) и вступает в силу с даты передачи арендатору предмета аренды. Так же не подлежит государственной регистрации договор аренды объектов капитального строительства, заключенный на срок менее года.
Если договор аренды подписан на срок, превышающий год, государственная регистрация обязательна. Это же касается договоров, заключенных ровно на год. Считается, что договор аренды заключен на срок не менее года, если его срок определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. В аналогичном порядке считается заключенным на год договор, который действует, например, с 15 февраля 2014 г. по 14 февраля 2015 г. (статья 191 ГК РФ, пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
По вопросам государственной регистрации договора аренды
Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления).
Перечень документов, которые необходимо представить в органы Росреестра для государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, определен статьей 16 Закона о регистрации и Инструкцией. Остановимся на некоторых из них.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 Закона о регистрации) либо их уполномоченные представители (как правило, заявление составляется непосредственно специалистами, принимающими документы на государственную регистрацию).
Правоустанавливающий документ - договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, должен быть представлен не менее чем в двух экземплярах-подлинниках. Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр - в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов).
Государственная пошлина за регистрацию договора аренды для физических лиц составит  1000 руб., а для юридических - 15000 руб.
Аренда – это сделка, на заключение которой в соответствии со статьей 35 Семейного кодекса может потребоваться нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды.
Также нужно учитывать, если арендуемое имущество находится в собственности несовершеннолетнего, то потребуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства на заключение  договора аренды недвижимого имущества (пункт 1 статьи 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве").
В случае, когда объект аренды находится в государственной или муниципальной собственности необходимо будет согласие собственника объекта на заключение предприятием договора аренды недвижимости (в случае, если договор аренды заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).
Аренда здания, строения, сооружения или объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (статья 652 ГК РФ).