Росреестр
29.08.2014 Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения
Такую защиту получили, в том числе и арендные сделки с недвижимостью, а конкретно сделки связанные с арендой нежилого помещения.
Закон о регистрации относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации.
Согласно данному закону помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».
В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) отсутствуют какие - либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Но так как нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится и неразрывно с ним связанным, то к таким договорам аренды применяются правила пункта 2 статьи 651. Для договоров аренды нежилых помещений ГК РФ установлено наличие обязательной государственной регистрации. Такие договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации и должны быть заключены на срок не менее одного года.
Договор аренды здания, сооружения, помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статья 651 ГК РФ). Нарушение указанного требования является основанием для признания соответствующей сделки недействительной. В договоре аренды здания, сооружения, помещения должны быть указаны сведения, которые позволяют определенно установить, какое имущество подлежит передаче в качестве объекта аренды.
Закон о регистрации определяет порядок проведения государственной регистрации договора аренды и заключается в следующем:
Прежде всего, здание или сооружение, где находится нежилое помещение в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" должно стоять на кадастровом учете, не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным.
Также государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственной реестре прав (далее - ЕГРП) (пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации).
Государственная регистрация договора аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора - арендодателя или арендатора. В случае если договор нотариально удостоверен, заявление о государственной регистрации сделки может быть представлено нотариусом (помощником нотариуса). Кроме того, если договор аренды зарегистрирован по заявлению арендатора, то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан известить арендодателя о зарегистрированном обременении в течение пяти рабочих дней.
К заявлению о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения прилагаются документы, необходимые для ее проведения.
Одним из таких документов, предоставляемых в орган, осуществляющий государственную регистрацию, является договор аренды нежилого помещения. Если договор совершен в простой письменной форме, то на государственную регистрацию предоставляются не менее двух экземпляров оригиналов данного договора. Если договор нотариально удостоверен, то в этом случае представляется два экземпляра, один из которых оригинал. К договору аренды прилагается кадастровый паспорт здания, сооружения в котором арендуется нежилое помещение с указанием размера арендуемой площади.
Также для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения необходим документ, об уплате государственной пошлины. Размер государственной пошлины регламентируется подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации и составляет 1 000 рублей для физических лиц и 15 000 рублей для организаций. Необходимо отметить, если информация об уплате государственной пошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (статья 16 Закона о регистрации).
Договор аренды нежилого помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.
Государственная регистрация производится в течении восемнадцати календарных дней со дня подачи заявления и необходимых документов.
Если договор аренды нотариально удостоверен, государственная регистрация проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Свидетельством о регистрации договора аренды служит специальная регистрационная надпись на договоре аренды.
Таким образом, все договоры аренды нежилых помещений заключенные на срок более, чем на один год подлежат обязательной государственной регистрации. Кроме того, сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи в ЕГРП, что позволяет реализовать свои законные права и экономические интересы, в противном случае, договор будет считаться незаключенным.