Росреестр
23.06.2015 Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов
Договоры отчуждения недвижимости имеют большое значение в гражданско-правовых отношениях, поскольку речь идет о переходе права собственности на материальные ценности и нередко огромной стоимости.
Действующее законодательство на сегодняшний день позволяет участникам рынка недвижимости сделать самостоятельный выбор: отдать предпочтение письменной форме сделки либо нотариальной - все зависит от желаний участников сделки, от конкретных обстоятельств и условий заключения такой сделки.
Но необходимо знать, сделки признаются заключенными не с момента подписания или нотариального удостоверения, а с момента государственной регистрации. Нотариальное удостоверение договора не означает возникновения права собственности приобретателя. Собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права, и право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации.
С целью обеспечения большей защищенности совершения сделок с недвижимостью, законодателем предусмотрена возможность удостоверения сделки у нотариуса. Как показывает практика, нотариальное удостоверение сделки является надежным способом её защиты.
Перед заключением договора нотариус не только выясняет интересы сторон для правильного выбора типа и условий сделки, но и проверяет паспорта на подлинность.
Проверка принадлежности отчуждаемой недвижимости, отсутствие запрещений на ее отчуждение – непременное условие нотариального удостоверения сделки. Доступ к сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество возможен в режиме онлайн. При необходимости выписку из ЕГРП можно получить в электронном виде.
Как уже было сказано выше, действующее законодательство не содержит требования о совершении сделок с недвижимостью исключительно в нотариальной форме. Дело в том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. В соответствии с прямым указанием ГК РФ нотариально удостоверены должны быть следующие сделки:
- доверенности на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, и выдаваемые в порядке передоверия;
- договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен;
- договор ренты;
- уступка права требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной нотариально;
- завещание.
Согласно Семейному кодексу РФ нотариальному удостоверению подлежит брачный договор.
С 1 сентября 2013 г. в Российском законодательстве впервые появилось понятие "нотариальное удостоверение сделки", подчеркнув важность нотариального удостоверения, акцентировав внимание на осуществлении нотариусом проверки законности совершения сделки, в том числе на наличие у каждой из сторон права на ее совершение. Статья 163 ГК РФ была дополнена пунктом 3, в котором указано, что если нотариальное удостоверение сделки, в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ, является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
В соответствии с нововведениями с 1 февраля 2014 г. в случае, если сделка удостоверена нотариусом, для органа, осуществляющего государственную регистрацию права собственности (Росреестр) исключается необходимость проведения проверки законности данной сделки, но не исключена обязанность проводить правовую экспертизу представленных на регистрацию документов на предмет установления отсутствия предусмотренных законодательством оснований для отказа в государственной регистрации прав. За недобросовестное выполнение обязанности по совершению нотариальных действий нотариус несет материальную ответственность. Необходимо помнить, что в Росреестр обращаться все равно придется, так как нотариусы не осуществляют регистрационных действий, а лишь проверяют представленный пакет документов для совершения сделки и удостоверяют ее.
Кроме того, законом устанавливается право нотариуса совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права с приложением необходимых документов в регистрационный орган. Таким образом, если гражданин решит продать или купить объект недвижимости, то ему можно вообще не приходить в Росреестр для подачи документов и получения свидетельства о праве собственности. Это можно сделать через нотариуса или его работника.
В этом случае, нотариус выступает от своего имени в интересах лиц, от имени и по поручению которых совершено нотариальное действие. Таким образом, расширился круг заявителей, имеющих право на представление документов на государственную регистрацию прав.
Действующим законодательством существенно сокращены сроки проведения процедуры госрегистрации. Так, государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для этой регистрации.
Безусловно, введение обязательной нотариальной формы договора формирует противоречивые позиции. Услуги нотариусов станут дополнительной финансовой нагрузкой для граждан и юридических лиц, желающих заключить такой договор. Однако риски в сфере оборота недвижимости очень высоки. Законодатель счел необходимым с целью предоставления дополнительных гарантий вернуть в гражданский оборот обязательную нотариальную форму сделок. Насколько это будет эффективно и оправданно - покажет практика.
Версия для слабовидящих
